Come pagare meno tasse sugli affitti brevi e casa vacanze

“Nel blog parla come mangi e affronta argomenti comuni”.

Cosi mi è stato suggerito da persone che ne capiscono più di me e così ho provato a fare… del resto paroloni strani come Tax Compliance o Stress-Test possono benissimo essere decifrati in “rispetto degli obblighi fiscali” e “fare una prova di resistenza” senza per questo perdere di professionalità e autorevolezza.

Come diceva il mio, che poi mio non è, professore “i miglior interpreti linguistici non son quelli che riportano quello che una persona dice ma sono quelli che ti fanno capire cosa quella persona vorrebbe dire. Non a caso si chiamano interpreti e non traduttori”.

Locazioni o affitti brevi: la normativa

Si definiscono locazioni brevi, o volgarmente “affitti”, le locazioni di immobili ad uso abitativo (non commerciale) di durata non superiore a 30 giorni D.L. 50/2017.

Le due parti del contratto, locatore (chi dà in affitto) e conduttore (chi paga l’affitto), non devono essere imprese. Tuttavia, il contratto può prevedere prestazioni di servizi accessori come: fornitura di biancheria, pulizia dei locali, wi-fi. Allo stesso tempo, però, si devono escludere servizi di colazione, noleggio auto, guide turistiche ecc.

Perché?

Beh, perché altrimenti, sotto il profilo della normativa fiscale, “l’affitto” verrebbe qualificato come attività d’impresa (anche se occasionale) mentre, abbiamo già visto, che entrambe le parti non possono essere imprenditori.

Quindi servizi accessori alla locazione sì, prestazione aggiuntive alla locazione no.

Lo stesso discorso vale quando si “affittano” più di 4 appartamenti, si presume attività d’impresa.

Bene, se si stipulano contratti rispettando tutte queste condizioni, anche se si stipulano per mezzo di agenzie immobiliari o tramite portali telematici (es. Airbnb), si possono ottenere una serie di agevolazioni fiscali da conoscere.

Aggiungo che tali agevolazioni sono da conoscere soprattutto se a predisporre i contratti sono i portali online o le agenzie immobiliari. Su questo aspetto ci tornerò tra poco con un esempio reale ma, in linea generale, i contratti prestampati vanno sempre quanto meno ricontrollati. 

Registrazione e tassazione delle locazioni o affitti brevi

Prima di tutto il contratto non va registrato all’Agenzia delle Entrate quindi niente bolli e imposta di registro, a differenza delle locazioni superiori ai 30 giorni.

In secondo luogo, per quanto riguarda la tassazione del contratto di affitti brevi, è possibile scegliere la cedolare secca (dopo spiego cos’è) quando si fa la dichiarazione dei redditi (maggio-giugno dell’anno successivo) oppure al momento della registrazione (se si intende registrare). 

Abbiamo visto che le locazioni brevi non si registrano… ma non è un obbligo, si possono anche registrare facoltativamente. Se si opta per la cedolare secca non si paga niente per la registrazione. 

Ma perché una persona dovrebbe registrarlo se non è obbligatorio?

Beh, le motivazioni potrebbero essere molteplici: si potrebbe consigliare la registrazione per darne una forma di pubblicità e di garanzia, come dire: “guarda che il contratto è quello registrato e depositato all’agenzia delle entrate, non quello che mi stai facendo vedere tu”, ad esempio.

Piccolo approfondimento: ma cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca non va confusa con la ritenuta, su cui mi soffermerò dopo.

In parole molto semplici, cedolare secca significa che il reddito proveniente dagli “affitti” viene tassato, in questo caso, al 21% punto. “Punto” significa che se prendi 100 di affitto, pagherai 21 a prescindere da spese mediche, figli a carico ecc. Ripeto: pagherai 21 punto.

Chi non opta per la cedolare secca quanto paga su 100 di affitti?

La risposta è dipende. Dipende da che altri redditi ha, dipende se ha persone a carico, spese mediche, mutui prima cassa, ristrutturazioni ecc.

A chi conviene fare la cedolare secca?

Senza girarci intorno: più è alto il reddito e più conviene.

Un reddito da 50.000 € senza detrazioni? Con un “affitto” aggiuntivo con cedolare secca pagherebbe il 21%, senza invece pagherebbe il 38% o il 41% a seconda dell’importo.

Un reddito da 7.000 € con figli a carico? Probabilmente, in questo caso, non optare per la cedolare converrebbe.

Ecco allora che un primo principio di risparmio è segnato: scelgo la cedolare secca o no?

A volte non tutto è come sembra: la base imponibile

A questo punto la domanda dovrebbe sorgere spontanea: ma qual è la base imponile, o per farla più semplice possibile, su quale importo dobbiamo calcolare l’aliquota del 21%?

Mi dirai, se “l’affitto” è 100 dovrò calcolare il 21% su 100, ossia sul corrispettivo.

E qui faccio un appunto: ma… se “affitti” passando per un’agenzia immobiliare o un sito internet prendi davvero 100? Il reddito è 100 meno le provvigioni dell’intermediario e meno i costi di pulizia ad esempio.

In proposito l’Agenzia delle Entrate sulla base imponibile recita:

“Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando:

• sono sostenute direttamente dal conduttore (chi prende in “affitto”)
• sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti“

Mentre per le provvigioni degli intermediari afferma:

“Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore (e quest’ultimo non la riaddebita al conduttore), non viene assoggettata a ritenuta“

A questo punto occorre fare una distinzione: un conto è l’aliquota d’imposta (ossia la cedolare secca del 21% ad esempio) e un conto è la ritenuta applicata.

Cedolare secca VS ritenuta

Gli intermediari infatti, ossia i soggetti tra il locatore e il conduttore (es. agenzia immobiliare), non solo hanno l’obbligo di effettuare delle comunicazioni all’Agenzia delle Entrate (quindi anche se il contratto non è registrato non pensare che il fisco non ne sia a conoscenza), ma hanno l’obbligo di effettuare anche una ritenuta del 21% qualora incassino il corrispettivo o una parte di esso. La ritenuta non sono altro che tasse che il locatore dovrebbe versare allo Stato ma che l’intermediario versa per conto suo. Per capirci è lo stesso meccanismo tra dipendente e datore di lavoro: il datore trattiene una parte di stipendio al dipendente e lo versa per conto suo allo Stato.

Che la ritenuta sia effettuata a titolo d’imposta o a titolo d’acconto per ora non importa.

Quindi, una cosa è la cedolare secca, un’altra è la ritenuta.

Per esempio, prendiamo in considerazione sempre un affitto di 100. Se ipotizziamo che il conduttore debba pagare subito tramite bonifico all’agenzia immobiliare il 50% e poi, a fine “affitto”, il restante 50% direttamente al locatore, la ritenuta operata dall’agenzia immobiliare sarà il 21% di 50 (10,5) mentre le tasse da pagare (aliquota d’imposta ossia cedolare) son sempre 21 quindi, il prossimo anno, bisognerà pagare gli altri 10,5.

Orbene, se è chiaro che cedolare secca (o aliquota d’imposta) e ritenute sono cose diverse, la circolare interpretativa n.24/2017 dell’Agenzia delle Entrare alimenta una certa confusione.

A proposito di ritenute, e non di base imponibile, infatti recita:

“..si fa presente che secondo l’art. 1571 codice civile, il corrispettivo (canone di locazione) rappresenta la controprestazione del contratto spettante al locatore per la cessione in locazione del bene al conduttore e non possono essere a questo assimilato le spese a carico del conduttore stesso che rappresentano, in caso di rimborsi al locatore, semplici movimenti finanziari. Ai fini dei contratti in esame tuttavia, caratterizzati per definizione normativa anche dalla eventuale fornitura di prestazioni accessorie, devono ritenersi incluse nel corrispettivo lordo anche le somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per tali prestazioni. 

In altre parole, le spese per servizi accessori si ritiene che non concorrano al corrispettivo lordo solo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.“

Inoltre a proposito di provvigioni aggiunge:

“Per quanto concerne la inclusione nel corrispettivo lordo della provvigione dovuta all’intermediario, occorre considerare quanto stabilito nel contratto di intermediazione e nel contratto di locazione. In particolare, la provvigione non risulta compresa nel corrispettivo quando è addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore… analogamente non è compresa nel corrispettivo quando l’intermediario l’addebita direttamente al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore. La provvigione concorre, invece, alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto”

Tuttavia, appare evidente che, nonostante il paragrafo sia intitolato “applicazione della ritenuta” qui si stia parlando di base imponibile (quindi su cosa calcolare il 21% di cedolare secca). Lo dimostra anche il fatto che nella guida, sempre dell’Agenzia delle Entrate, queste argomentazioni vengono trattate nel paragrafo “base imponibile”.

Ecco allora un secondo principio di risparmio: occorre considerare quanto stabilito nel contratto di intermediazione e nel contratto di locazione.

Cosa significa questo?

Significa che i contratti fatti bene permettono di aver un notevole risparmio di imposta perché alcune spese possono non essere considerate corrispettivo.

Se “affitto” a 100 ma l’agenzia immobiliare se ne prende 20, le tasse si calcolano su 100 o su 80? Ecco che qui i contratti “fatti bene” fanno sicuramente la differenza.

In proposito, vi lascio qui un contratto “prestampato” reale dove gli aspetti qui sopra trattati non vengono presi in considerazione.

Quanto sarebbe stato possibile risparmiare se fosse stato fatto bene?

Lascia pure un commento per qualsiasi dubbio o chiarimento, sono a tua disposizione. E se hai bisogno di una consulenza fiscale, non esitare a contattarmi.